从百货到购物中心，郑州商业正在蜕变！

郑州商业的发展缘起20年前那场惊天动地的“二七商战”。亚细亚以一敌五的场面直至今日，仍被多数老商业人挂在嘴边，奉为商业地产、零售业的经典教科书案例。

20年后的今天，我们做了一项统计：有35%的受访者仍然选择在百货商场内完成自己所需的购物需求，较两年前下滑了13个百分点；而在购物中心完成消费的占比，已经从两年前的27%上升到了45%。

近两年百货整体上受电商和购物中心冲击较大，并持续性在走下坡路（关店、撤柜现象近两年较为突出）。而在前些年的发展过程中，选择位置较好的地段，整体租赁并按照传统百货的品类布局进行设计和规划，而后再利用自己的品牌优势进行招商，按照扣点或者固定租金的方式获取收益......是大部分百货企业的主要盈利模式。

然而，在电商、购物中心的双重冲击以及同质化竞争日益激烈的当下，这种模式逐渐走到了尽头。尤其是以整体租赁物业做“二房东”的一些百货品牌，其在这一过程中受到的冲击尤为剧烈。土地价格的不断上涨、物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。在“联营”模式下，百货的盈利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营也形成了障碍。

当然，但仍有相当一部分老牌百货依靠自身强劲的影响力、物业自持及丰富而有力的商品从而形成较大的吸引力，并持续取得较高的营业额表现，例如丹尼斯百货。无论是商品的丰富程度、还是节假日的折扣力度亦或是品牌的更迭及周转，在这个市场上依然能占据相当的市场份额，并基于大卫城的建成开业逐步由百货向泛购物中心过渡。

而购物中心在郑州的发展，则似乎是慢了一个节拍。已经建成开业的标准购物中心到目前为止虽然只有万达广场（中原、二七、惠济）、锦艺城购物中心（B区+C区）、CityOn熙地港、华润万象城、新田360广场郑州国贸店，总计7个项目。但未来五年将要入市的项目，将会超过过去十年的项目总开业量！

从2009年的印象城，到2017年的CityOn熙地港，再到即将于今年下半年开业的正弘城，伴随着越来越多的购物中心开业，不仅带来了更多有趣、有品质的品牌，同时还大大提升了消费者的体验性，商场也从过去单纯的只满足购物需求顺延到了满足多种消费需求的场所。从家用电脑的普及、到私家车数量的飞速增长、再到旅游人群的不断上升，无一不彰显了商业消费人群对更高层次消费需求的延展。

即将于今年下半年开业的正弘城效果图

在这一发展过程中，我们也经常开玩笑去讲：百货是在“利用”空间，购物中心则是在“浪费”空间。前者是利用空间的艺术，通过齐全丰富的货品和配套统一的服务来吸引客户；而后者则是浪费空间的艺术，通过体验化业态和舒适的空间感受来吸引客户。也因此，在郑州市场发展相对不够成熟的这一阶段，百货与购物中心的激战仍在继续。但随着全国的商业发展大势，郑州商业的未来，一定是朝向购物中心化、精致化发展的。

总之，郑州的购物中心在经过一段时间的运营管理后，所面临的市场环境将是今非昔比，所配置的业态业种租户也处在生命周期不同阶段的变化中，而消费者的偏好需求与时尚潮流也在变化，这些因素将驱动购物中心或被动或主动地进行调整。

而现阶段的郑州商业，依然以二七及老火车站为城市核心商圈，花园路商圈、棉纺路/秦岭路商圈、大学路商圈、郑东CBD商圈及惠济特色商业区为城市副商圈进行发展。根据此前戴德梁行发布的2017年度报告显示，六大商圈的总商业体量已经达到了365.5万平方米（建筑面积），预计至2020年将再新增149.5万平方米（建筑面积）。

从近几年的增量趋势来看，2018-2020年将会是郑州购物中心增量达到峰值的时间段。届时，将有包含正弘城、美景·万科广场、阳光城·阳光天地、新田360广场·绿地新都会店、万锦盛华里、龙湖锦艺城等商业项目入市开业。